Koh Samui figure en tête des îles que les retraités français regardent, et pour de bonnes raisons. Un climat clément, un coût de la vie qui reste inférieur à celui de la France, une communauté francophone installée depuis longtemps, et surtout des hôpitaux privés sérieux, ce qui n’est pas donné sur toutes les îles tropicales.
Quatre sujets décident pourtant si le projet tient ou non : le visa, l’assurance santé, le logement et la transmission. Les trois premiers se règlent avec de la méthode. Le quatrième est celui que presque personne n’anticipe, et c’est celui qui coûte le plus cher aux familles.
Le visa, premier filtre
Deux voies principales s’offrent à un retraité, avec des exigences très différentes.
Le visa retraite classique
Accessible à partir de 50 ans. Il faut justifier soit d’un dépôt de 800 000 bahts sur un compte bancaire thaïlandais, détenus depuis au moins deux mois avant le dépôt du dossier, soit de 65 000 bahts de revenus mensuels, soit d’une combinaison des deux atteignant 800 000 bahts sur l’année. S’y ajoutent un casier judiciaire vierge et un certificat médical.
Point important souvent mal compris : dans sa version demandée depuis la France, ce visa impose une assurance santé couvrant au minimum 40 000 bahts en ambulatoire et 400 000 bahts en hospitalisation. La version demandée sur place, une fois en Thaïlande, ne comporte pas cette obligation d’assurance, ce qui explique que deux retraités voisins puissent avoir des contraintes différentes.
Le visa longue durée pour retraités aisés
Le programme LTR ouvre une porte nettement plus confortable : une autorisation de cinq ans renouvelable une fois, soit dix ans de résidence, sans le renouvellement annuel et ses files d’attente.
Le ticket d’entrée est élevé. Il faut justifier de 80 000 dollars de revenus passifs annuels, pension comprise. Entre 40 000 et 80 000 dollars, un investissement complémentaire de 250 000 dollars est exigé. Côté santé, il faut une couverture d’au moins 50 000 dollars, ou présenter 100 000 dollars sur un compte en garantie.
| Visa retraite | LTR retraité | |
|---|---|---|
| Âge minimum | 50 ans | 50 ans |
| Condition financière | 800 000 THB déposés ou 65 000 THB par mois | 80 000 USD de revenus passifs par an |
| Assurance santé | 40 000 THB ambulatoire et 400 000 THB hospitalisation | 50 000 USD de couverture |
| Durée | Un an, renouvelable chaque année | Cinq ans, renouvelable une fois |
Les règles évoluent régulièrement. Vérifiez toujours l’état du droit à la date de votre démarche plutôt que de vous fier à un témoignage de forum vieux de deux ans.
L’assurance santé, le poste qui décide de tout
C’est le sujet à traiter en premier, avant même de regarder des maisons. Trois raisons.
D’abord, les minimums réglementaires sont très inférieurs au coût réel d’un accident sérieux. Une couverture hospitalisation de 400 000 bahts suffit à cocher la case administrative, elle ne suffit pas à couvrir une intervention lourde dans un hôpital privé thaïlandais. Ne confondez pas la condition de visa avec une protection.
Ensuite, la prime grimpe fortement avec l’âge, et les contrats souscrits après 70 ans se raréfient ou excluent beaucoup de choses. Souscrire tôt, quand on est encore en bonne santé, change complètement les conditions obtenues.
Enfin, les antécédents médicaux déclarés à la souscription conditionnent tout. Une pathologie connue avant le contrat sera généralement exclue, définitivement.
Les soins sur l’île
C’est le vrai point fort de Koh Samui par rapport à des îles plus petites.
- Bangkok Hospital Samui, à Chaweng Noi, ouvert en 2004 et membre du réseau BDMS, le plus important d’Asie-Pacifique. Urgences 24 heures sur 24, personnel multilingue, et un bateau-ambulance capable d’intervenir sur les îles voisines. Plus de 60 % de sa patientèle est étrangère.
- Thai International Hospital, à Chaweng, en activité depuis une vingtaine d’années, avec des tarifs plus mesurés et des urgences permanentes.
- Bandon International Hospital, qui complète l’offre privée sur les spécialités courantes.
- L’hôpital public de Nathon, beaucoup moins cher, avec les délais et la barrière de la langue qui vont avec.
La limite est claire et il faut l’accepter avant de partir : pour les pathologies très spécialisées, la cardiologie interventionnelle ou l’oncologie de pointe, le transfert vers Bangkok reste la norme. Vivre sur une île, c’est vivre à une heure d’avion de la médecine la plus avancée.
Le logement : ne pas acheter tout de suite
C’est le conseil le plus utile qu’on puisse donner, et le moins commercial. Louez une année complète avant d’acheter quoi que ce soit, et ne partez surtout pas entre octobre et décembre.
Une année de location vous apprendra ce qu’aucune visite en février ne révèle : l’état de la route d’accès sous la pluie, l’humidité dans les placards, la fréquence des coupures d’eau et d’électricité, le bruit, et le temps de trajet réel vers l’hôpital quand la circulation se densifie.
C’est aussi une année pour découvrir que le secteur qui vous plaisait en vacances n’est pas celui où vous voulez vieillir. Les quartiers animés du bord de mer et les hauteurs isolées se vivent très différemment à 40 ans en villégiature et à 70 ans à l’année.
Un accompagnement local fait gagner beaucoup de temps sur cette phase, parce qu’un dossier de retraité mêle visa, banque, assurance et logement, et que ces démarches s’enchaînent dans un ordre précis. Se faire aider pour s’installer à Koh Samui évite surtout de découvrir un blocage administratif après avoir signé un bail.
Pourquoi, à la retraite, acheter n’est pas toujours le bon calcul
Voici le point que les brochures ne mentionnent jamais, et qui change tout à partir d’un certain âge.
Un étranger ne peut pas détenir de terrain en Thaïlande. Une maison ou une villa s’acquiert donc par un bail de longue durée, plafonné à 30 ans et enregistré au cadastre, ou par une structure de droit thaï. Seul l’appartement en copropriété est accessible en pleine propriété, dans la limite de 49 % des surfaces habitables de l’immeuble.
Or un bail est un actif qui fond. Une villa dont le bail court encore 28 ans et la même villa dont le bail court encore 11 ans ne valent pas la même chose, et l’écart se creuse mécaniquement chaque année. Acheter un bail de 30 ans à 70 ans revient à acheter un actif dont la valeur diminue pendant toute la durée où l’on en profite, sans effet patrimonial pour ses enfants.
Ce n’est pas un argument contre l’achat, c’est un argument pour choisir en connaissance de cause. À 55 ans avec un projet de vingt-cinq ans sur place, l’achat se défend très bien. À 75 ans, la location libère du capital, évite les frais de transfert et supprime le problème de la revente. La question mérite d’être posée honnêtement, ce que fait rarement quelqu’un qui vend des maisons.
La transmission, le sujet que personne n’anticipe
C’est la partie la plus importante de cet article, et celle qui manque partout. Ce qui arrive à votre bien à votre décès dépend entièrement du montage retenu, et les deux cas de figure sont défavorables si rien n’a été préparé.
Cas d’un appartement détenu en pleine propriété
Un héritier étranger doit informer l’administration par écrit dans les 60 jours et, sauf s’il remplit lui-même les conditions d’acquisition prévues par la loi sur les copropriétés, céder le bien dans un délai d’un an. En pratique, la plupart des héritiers étrangers ne peuvent pas faire enregistrer la propriété à leur nom et doivent donc vendre.
Et si le délai n’est pas respecté, le Directeur général du Département des Terres est habilité à procéder lui-même à la vente, en retenant 5 % du prix. Autrement dit, un héritier mal informé vend dans l’urgence, au prix du marché pressé, ou se fait déposséder de la procédure.
Cas d’une villa détenue par un bail
La situation est encore plus tranchée. En droit thaïlandais, le bail est un droit personnel, attaché à la personne du locataire. La Cour suprême l’a jugé clairement : le décès du preneur met fin au contrat, et les droits ne passent pas automatiquement aux héritiers.
Il existe une échappatoire, et elle se joue au moment de la signature. Si le contrat autorise expressément la cession et la sous-location, le bail perd son caractère strictement personnel et peut alors être transmis pour la durée restante. Cette clause coûte zéro baht à faire insérer avant signature et vaut le prix de la maison après le décès.
Ce qu’il faut faire, concrètement
- Rédiger un testament valable en Thaïlande, distinct de vos dispositions françaises, portant sur les biens situés sur place.
- Faire vérifier, avant de signer, que tout bail comporte une clause de cession et de sous-location au profit des héritiers.
- Informer vos héritiers de l’existence du bien, du montage retenu et des délais qui s’appliqueront à eux.
- Conserver le justificatif bancaire du transfert de fonds initial, indispensable pour rapatrier le produit d’une vente future.
- Poser franchement la question de l’achat contre la location au regard de votre âge et de vos objectifs de transmission.
Le budget, et le surcoût de l’île
- Le logement, premier poste, avec des écarts importants selon le secteur et surtout selon la durée d’engagement. Un bail annuel se négocie très différemment d’une location saisonnière.
- L’électricité, systématiquement sous-estimée. Climatisation en usage continu et pompe de piscine transforment cette ligne en second poste.
- L’assurance santé, dont le poids augmente chaque année avec l’âge.
- Le véhicule, indispensable puisqu’il n’existe pas de transport collectif organisé sur l’île.
- Les retours en France, en tenant compte du fait que les vols vers Samui sont sensiblement plus chers que vers les autres destinations thaïlandaises.
- L’impôt foncier, qui existe bien depuis 2020, entre 0,02 % et 0,30 % de la valeur cadastrale pour un logement.
Un point propre à l’insularité mérite d’être connu : presque tout arrive par ferry. Produits importés, matériaux, électroménager et une partie de l’alimentation coûtent plus cher qu’à Bangkok. Un budget bâti sur des moyennes nationales thaïlandaises sera sous-évalué sur une île.
Le test grandeur réelle
La saison sèche court grossièrement de décembre à mars. Les pluies se concentrent d’octobre à décembre, avec un pic marqué en novembre. Ce ne sont pas des pluies continues mais des averses brèves et intenses, capables de provoquer des inondations passagères et de rendre difficiles les routes qui montent.
C’est aussi la période où l’île se vide, où une partie des commerces ferme et où l’ambiance change du tout au tout. Un projet de retraite qui n’a pas été testé en novembre n’a pas été testé.
Alors, Samui à la retraite ?
Oui, pour beaucoup de profils. L’île offre un niveau de soins que peu de destinations tropicales égalent, une vie sociale francophone déjà constituée et un climat qui soulage réellement certaines pathologies. Le coût de l’insularité est réel mais reste absorbable.
À trois conditions. Traiter l’assurance santé avant tout le reste, et sans se contenter du minimum réglementaire. Louer une année avant d’acheter, en ayant vécu une saison des pluies. Et régler la question de la transmission à la signature, pas dix ans plus tard, parce que c’est le seul de ces sujets qu’on ne peut plus rattraper après.
Questions fréquentes
Quel visa pour prendre sa retraite à Koh Samui ?
Le visa retraite, accessible dès 50 ans, exige 800 000 bahts déposés sur un compte thaïlandais ou 65 000 bahts de revenus mensuels. Le programme LTR offre cinq ans renouvelables une fois, mais demande 80 000 dollars de revenus passifs annuels. Les règles évoluent, à vérifier à la date de la demande.
L’assurance santé est-elle obligatoire ?
Pour le visa retraite demandé depuis l’étranger, oui, avec une couverture minimale de 40 000 bahts en ambulatoire et 400 000 bahts en hospitalisation. Attention, ces montants remplissent la condition administrative mais ne couvrent pas le coût réel d’une hospitalisation lourde dans le privé.
Peut-on acheter une maison à Koh Samui quand on est retraité étranger ?
Pas le terrain, qu’aucun étranger ne peut détenir en son nom. L’acquisition passe par un bail de 30 ans enregistré au cadastre ou une structure de droit thaï. Seul l’appartement en copropriété est accessible en pleine propriété, dans la limite de 49 % des surfaces de l’immeuble.
Que devient le bien au décès ?
Pour un appartement en pleine propriété, l’héritier étranger doit informer l’administration dans les 60 jours et céder le bien dans l’année s’il ne remplit pas lui-même les conditions d’acquisition. Pour une villa détenue par bail, le contrat prend fin au décès du preneur, sauf si le bail autorise expressément la cession aux héritiers. Cette clause se négocie avant signature.
Quelle est la pire période de l’année sur l’île ?
Octobre et novembre, avec un pic de précipitations en novembre. Averses intenses, inondations passagères possibles, mer agitée et liaisons maritimes parfois suspendues. C’est précisément la période qu’il faut avoir vécue avant de s’engager.
